(CEO-Talk.vn) – Theo báo cáo MarketBeat TP.HCM quý II.2026 của Cushman & Wakefield, thị trường BĐS công nghiệp tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục ổn định dù diễn biến giữa đất KCN, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn có sự phân hóa.
Trong quý II, nguồn cung đất KCN và nhà kho xây sẵn hầu như không đổi. Riêng nhà xưởng xây sẵn ghi nhận thêm khoảng 56.000 m² tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m² diện tích cho thuê thuần, tăng 0,8% so với quý trước và 4,6% so với cùng kỳ.
Tỷ lệ lấp đầy nhìn chung vẫn ở mức cao. Đất KCN đạt 76,3%, nhà xưởng xây sẵn khoảng 92%, trong khi nhà kho xây sẵn xấp xỉ 92%.
Theo Cushman & Wakefield, cấu trúc thị trường đang dần phân hóa theo lợi thế từng địa phương. TP.HCM duy trì lợi thế về vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hạ tầng đã phát triển; Đồng Nai hưởng lợi từ hệ thống logistics và các dự án giao thông lớn; trong khi Tây Ninh cạnh tranh bằng quỹ đất rộng và chi phí thấp hơn.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận cho thuê Công nghiệp & Văn phòng Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường BĐS công nghiệp phía Nam bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, mỗi địa phương có vai trò rõ hơn trong chuỗi cung ứng.
Trong khi TP.HCM dịch chuyển theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, Đồng Nai và Tây Ninh có thuận lợi trong mở rộng quỹ đất và tiếp nhận dòng vốn đầu tư mới.
Quỹ đất công nghiệp chờ chu kỳ mở rộng mới
Trong quý II, thị trường đất KCN tại phía Nam không có nguồn cung mới. Tổng nguồn cung duy trì ở 36.063 ha, không đổi so với quý trước và tăng 4,6% so với cùng kỳ năm ngoái.
Sau quá trình sắp xếp địa giới hành chính, nhiều dự án tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và hạ tầng. Vì vậy, tiến độ đưa nguồn cung mới ra thị trường chậm hơn dự kiến.
Nhu cầu thuê vẫn được cải thiện với ỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4 điểm phần trăm so với quý trước và 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ.
TP.HCM dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 86,1%, Đồng Nai 73,1% và Tây Ninh 60,9%. Diễn biến này phản ánh xu hướng nhu cầu sản xuất dần mở rộng từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn quỹ đất lớn hơn.
Giá chào thuê đất công nghiệp trung bình đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng tăng 1,7% so với cùng kỳ.
Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất với khoảng 189,6 USD/m²/chu kỳ thuê. TP.HCM đạt 187,5 USD – tăng 6,8% so với cùng kỳ do quỹ đất hạn chế. Tây Ninh ở mức 179,6 USD, thấp hơn hai thị trường còn lại và giảm so với năm trước, qua đó tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh về chi phí.
Nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị với quy mô đáng kể. Đồng Nai triển khai ba KCN trọng điểm với tổng diện tích khoảng 2.240 ha; Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN quy mô khoảng 16.000 ha; trong khi TP.HCM xúc tiến 14 KCN mới với tổng diện tích khoảng 3.833 ha.
Cấu trúc này cho thấy nguồn cung đang được mở rộng theo những hướng khác nhau: Tây Ninh tập trung gia tăng quỹ đất, TP.HCM và Đồng Nai hướng nhiều hơn đến các ngành có giá trị gia tăng cao và tiêu chuẩn hạ tầng cao hơn.
Nhà xưởng và nhà kho duy trì tỷ lệ lấp đầy cao
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, nguồn cung mới trong quý chủ yếu đến từ Tây Ninh với khoảng 56.000 m², nâng tổng nguồn cung toàn vùng lên 6,85 triệu m².
Hoạt động cho thuê tiếp tục tích cực. Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP.HCM 89,7%.
Đáng chú ý, Tây Ninh ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất so với cùng kỳ, cho thấy nhu cầu đang dịch chuyển sang các khu vực có quỹ đất và chi phí cạnh tranh hơn.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng 2,5% so với cùng kỳ. TP.HCM tiếp tục có mức giá cao nhất, khoảng 5,1 USD/m²/tháng, tiếp theo là Đồng Nai 4,9 USD và Tây Ninh 4,6 USD.
Cushman & Wakefield dự báo thị trường có thể đón thêm khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn trong giai đoạn 2026-2028. Trong đó, TP.HCM dự kiến chiếm khoảng 65% nguồn cung mới, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%.
Đối với nhà kho xây sẵn, tổng nguồn cung trong quý II duy trì khoảng 6,6 triệu m², không ghi nhận dự án mới và tăng 3,4% so với cùng kỳ. TP.HCM hiện chiếm khoảng 45% nguồn cung, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%.
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,6%. TP.HCM tiếp tục dẫn đầu với 98,7%, trong khi Đồng Nai đạt 88,4% và Tây Ninh 81,7%.
Giá thuê nhà kho trung bình khoảng 4,6 USD/m²/tháng, tăng 5,5% so với cùng kỳ. Tây Ninh ghi nhận khoảng 4,8 USD/m²/tháng, Đồng Nai 4,7 USD và TP.HCM 4,5 USD.
Hạ tầng mở thêm không gian tăng trưởng
Triển vọng giai đoạn 2026-2028 được hỗ trợ bởi một loạt dự án hạ tầng đang thay đổi khả năng kết nối của toàn vùng.
Các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3, hệ thống cao tốc và cảng Cái Mép được kỳ vọng tiếp tục cải thiện kết nối giữa các trung tâm sản xuất với hệ thống logistics và thị trường tiêu dùng.
Bên cạnh đường bộ, hạ tầng đường thủy cũng bắt đầu được chú ý nhiều hơn. Dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam, với vốn đầu tư khoảng 163,3 triệu USD và dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng giúp giảm chi phí vận tải và áp lực lên hệ thống đường bộ.
Theo Cushman & Wakefield, sự phát triển này có thể tạo thêm lợi thế cho các kho bãi ven sông tại Đồng Nai, củng cố vai trò logistics của TP.HCM và tăng khả năng kết nối vùng của Tây Ninh.
Riêng phân khúc nhà kho xây sẵn được dự báo có thêm hơn 680.000 m² nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028.
Cùng với hạ tầng, dòng vốn FDI từ các lĩnh vực điện tử, bán dẫn và logistics, nhu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn ESG và kế hoạch mở rộng của các chủ đầu tư lớn được xem là những yếu tố tiếp tục hỗ trợ thị trường.
Trong bức tranh đó, TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang hình thành một cấu trúc bổ trợ lẫn nhau: TP.HCM dựa trên vị trí và hệ sinh thái đã phát triển; Đồng Nai gắn với các đầu mối logistics và hạ tầng chiến lược; còn Tây Ninh mở rộng bằng lợi thế quỹ đất và chi phí.
Sau giai đoạn nguồn cung mới tương đối hạn chế trong nửa đầu năm 2026, các kế hoạch phát triển KCN, nhà xưởng và nhà kho đang chuẩn bị cho một chu kỳ mở rộng tiếp theo. Tuy nhiên, thay vì chỉ gia tăng diện tích, cạnh tranh giữa các thị trường được dự báo sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, tốc độ triển khai và tiêu chuẩn vận hành.
————————————-
Đọc thêm >>
Branded Residence: “Cuộc chơi thương hiệu” mới của bất động sản Việt
BĐS công nghiệp miền Bắc: Tăng tốc thành “cứ điểm” sản xuất và logistics
Hạ tầng tái định vị bất động sản công nghiệp phía Nam
Dấu ấn dòng vốn ASEAN vào thị trường bất động sản Việt Nam