(CEO-talk.vn) – Theo báo cáo Marketbeat Q3 2026 của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội và TP.HCM đang có sự phân hóa về nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Tuy nhiên, điểm chung của hai thị trường là áp lực cạnh tranh ngày càng lớn, trong khi doanh nghiệp có xu hướng thận trọng hơn trong quyết định thuê và mở rộng diện tích văn phòng.
Hà Nội: Nguồn cung văn phòng tăng nhanh hơn tốc độ hấp thụ
Trong Q3.2026, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận thêm 59.724 m² diện tích cho thuê thuần (NLA) từ một dự án hạng A tại khu vực Starlake Tây Hồ Tây, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 1,86 triệu m², tăng 3% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm ngoái.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, Hà Nội đón hơn 110.100 m² nguồn cung mới từ bốn dự án, gồm ba dự án hạng A và một dự án hạng B, phần lớn tập trung tại khu vực phía Tây. Xu hướng này cho thấy hoạt động phát triển văn phòng đang mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống, nơi có lợi thế về quỹ đất và hạ tầng giao thông.
Cùng với nguồn cung, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện. Diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt 12.423 m², tăng 34% so với quý trước và 173% so với cùng kỳ năm 2025. Tổng diện tích hấp thụ trong 9 tháng đầu năm đạt 39.267 m².
HIỆU SUẤT THỊ TRƯỜNG TP.HCM (TRÁI) VÀ HÀ NỘI (Q3.2026)
Theo ông Thuận Nguyễn, Giám đốc bộ phận cho thuê Văn phòng và Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng hạng A chủ yếu đến từ các doanh nghiệp công nghệ thông tin, dịch vụ tài chính và đơn vị cung cấp không gian làm việc linh hoạt. Nhóm khách thuê này ngày càng chú trọng chất lượng vận hành, tiêu chuẩn phát triển bền vững và môi trường làm việc nhằm thu hút, giữ chân nhân sự.
Tuy nhiên, tốc độ gia tăng nguồn cung đang vượt khả năng hấp thụ của thị trường. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A trong Q3 đạt 74,1% – giảm 4,9 điểm phần trăm so với quý trước và 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Phân khúc hạng B đạt tỷ lệ lấp đầy 83,4%, gần như không đổi theo quý nhưng giảm 5,5 điểm phần trăm theo năm.
Mặc dù công suất cho thuê giảm, giá chào thuê tại Hà Nội vẫn tăng nhẹ. Văn phòng hạng A đạt trung bình 854.000 đồng/m²/tháng, tăng 0,9% theo quý và 1,4% theo năm. Giá thuê hạng B đạt khoảng 561.000 đồng/m²/tháng, tăng tương ứng 0,1% và 0,8%.
Theo Cushman & Wakefield, các chủ đầu tư đang ưu tiên duy trì mặt bằng giá, đồng thời áp dụng chính sách ưu đãi và cải thiện chất lượng dịch vụ để thu hút khách thuê trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.
TP.HCM: Tỷ lệ lấp đầy tăng, giá thuê tiếp tục giảm
Trái với Hà Nội, thị trường văn phòng TP.HCM không ghi nhận dự án mới trong Q3.2026. Tổng nguồn cung duy trì ở mức khoảng 1,75 triệu m² diện tích cho thuê thuần, trong đó văn phòng hạng A chiếm khoảng 651.000 m² và hạng B khoảng 1,1 triệu m².
Việc không có nguồn cung bổ sung giúp thị trường hạn chế áp lực gia tăng diện tích trống, tạo điều kiện cho các tòa nhà hiện hữu cải thiện công suất cho thuê.
Đối chiếu nhanh các chỉ số Q3.2026
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,2%, tăng 0,4 điểm phần trăm so với quý trước và 1,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, đánh dấu quý cải thiện thứ ba liên tiếp.
Trong đó, văn phòng hạng A đạt tỷ lệ lấp đầy 89,8%, tăng 0,3 điểm phần trăm theo quý và 3,6 điểm phần trăm theo năm. Phân khúc hạng B tiếp tục duy trì công suất cao hơn, đạt 92%, tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý và 0,6 điểm phần trăm theo năm.
Sự cải thiện chủ yếu đến từ nhu cầu dịch chuyển và nâng cấp văn phòng. Chính sách giá linh hoạt của các chủ tòa nhà tạo điều kiện để doanh nghiệp chuyển sang những không gian làm việc có chất lượng cao hơn với chi phí phù hợp. Tuy nhiên, nhu cầu mở rộng quy mô diện tích thuê vẫn tương đối thận trọng.
Đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tăng nhưng giá thuê văn phòng tại TP.HCM tiếp tục giảm. Giá thuê bình quân toàn thị trường đạt khoảng 1,06 triệu đồng/m²/tháng, giảm 1% so với quý trước và 3,7% so với cùng kỳ.
Phân khúc hạng A ghi nhận mức giảm mạnh hơn, với giá thuê trung bình khoảng 1,38 triệu đồng/m²/tháng, giảm 1,5% theo quý và 5,6% theo năm. Giá thuê hạng B đạt khoảng 870.000 đồng/m²/tháng, giảm tương ứng 0,3% và 1,3%.
Diễn biến này phản ánh áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà hiện hữu, khi chủ đầu tư ưu tiên duy trì công suất cho thuê và dòng tiền ổn định hơn là tăng giá. Trong khi đó, khách thuê ngày càng cân nhắc kỹ tổng chi phí sử dụng văn phòng.
Nguồn cung tương lai tập trung ngoài khu vực trung tâm
Theo dự báo của Cushman & Wakefield, từ Q4.2026 đến hết năm 2028, Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 340.000 m² diện tích văn phòng mới. Khu vực phía Tây tiếp tục chiếm ưu thế với gần 250.000 m², tương đương 73% nguồn cung tương lai.
Đáng chú ý, toàn bộ các dự án văn phòng hoàn thành tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2026 đều đã đạt hoặc đang trong quá trình đạt chứng nhận công trình xanh LEED. Phần lớn dự án tương lai cũng được phát triển theo định hướng này, cho thấy các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng được chú trọng.Trong khi đó, TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 430.000 m² diện tích văn phòng trong giai đoạn 2026-2030, tương đương 24% nguồn cung hiện hữu.
NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TÍCH LŨY Q3.2026 tại thị trường TP.HCM và hà nội
Phần lớn diện tích mới nằm ngoài khu vực trung tâm, với khu Đông chiếm 50%, khu Nam chiếm 22% và khu trung tâm chiếm 28%. Sự mở rộng này sẽ tạo thêm lựa chọn về vị trí và ngân sách thuê, nhưng đồng thời làm gia tăng áp lực cạnh tranh, đặc biệt nếu nhu cầu mở rộng diện tích của doanh nghiệp chưa phục hồi tương ứng.
Nhìn chung, thị trường văn phòng tại hai đô thị lớn đang bước vào giai đoạn cạnh tranh dựa nhiều hơn vào chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và chính sách thuê. Trong khi Hà Nội đối mặt với áp lực hấp thụ nguồn cung mới, TPHCM cần duy trì đà cải thiện công suất cho thuê trong bối cảnh giá thuê vẫn chịu sức ép.
Cushman & Wakefield nhận định các tòa nhà có kết nối giao thông thuận lợi, chất lượng vận hành tốt, tiêu chuẩn phát triển bền vững và mức giá phù hợp sẽ có lợi thế trong việc thu hút khách thuê. Ngược lại, các dự án hiện hữu có thể phải đẩy mạnh cải tạo, nâng cấp hoặc điều chỉnh chiến lược khai thác để duy trì sức cạnh tranh trong những năm tới.
—————————————
Đọc thêm>>
SSI Research: Áp lực nợ xấu ngân hàng lan rộng trong Q3.2026
Xuất khẩu bán dẫn tăng 32% mỗi năm, Việt Nam nổi lên trong chuỗi cung ứng chip châu Á
Lợi nhuận công ty niêm yết quý 3 giảm 21% so với quý trước
Branded Residence: “Cuộc chơi thương hiệu” mới của bất động sản Việt