(CEO-talk.vn) – Năm 2026 được xem là thời điểm mang tính bước chuyển mang tính cấu trúc trong phân khúc bất động sản công nghiệp phía Nam, trong đó hạ tầng vừa đóng vai trò hỗ trợ vừa tái định hình năng lực cạnh tranh của toàn thị trường.
Theo Báo cáo tiêu điểm bất động sản công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn tại Vùng Kinh tế phía Nam (SEZ) đang mở ra một chu kỳ mới, nhờ các lợi thế về vị trí, quy mô và kết nối chiến lược.
Hạ tầng vào giai đoạn “hiện thực hóa”
Giai đoạn 2025–2026 đánh dấu thời điểm các dự án hạ tầng trọng điểm tại khu vực phía Nam đồng loạt được triển khai và hoàn thiện thực tế.
Dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi của toàn vùng là sân bay quốc tế Long Thành, dự kiến vận hành giai đoạn 1 từ năm 2026 với công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.
Sân bay Long Thành sẽ thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất và mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM.
Song song đó, mạng lưới cao tốc và vành đai đang tái cấu trúc khả năng kết nối liên vùng. Vành đai 3 kết nối TP.HCM – Đồng Nai – Bình Dương và Long An, dự kiến mở các đoạn chính cũng từ năm 2026.
Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu cũng đang từng bước hình thành trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp và cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, 2026 là “năm bản lề” của cả vùng khi hạ tầng quy mô lớn chính thức mở rộng về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực.
Tình hình hoạt động đất công nghiệp tại các Vùng kinh tế phía Nam trong 6 tháng cuối năm 2025
Tái định vị điểm đến đầu tư
Báo cáo của Savills cho thấy hạ tầng sẽ thúc đẩy tốc độ phát triển và làm thay đổi không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp. Khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu.
Tại SEZ, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm, nhưng ranh giới phát triển đang dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải.
Từ nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân gần 90%. Một số khu vực như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM đã vượt mốc 90%, trong khi Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa nhờ quỹ đất mới và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.
Theo khảo sát của Savills, giá thuê trung bình tại SEZ đang duy trì ở mức cao, khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m² của năm 2024, trong đó TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất khu vực. Mức giá này phản ánh nhu cầu ổn định và dài hạn từ các nhà sản xuất, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực công nghệ, điện tử và logistics.
Nhà xưởng xây sẵn hưởng lợi trực tiếp
Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn (ready-built) cũng đang hưởng lợi rõ nét từ làn sóng đầu tư hạ tầng. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại SEZ đạt khoảng 11,6 triệu m² với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm trước.
Giá thuê trung bình đạt khoảng 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử – những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối nhanh và chi phí vận hành hiệu quả.
Savills nhận định, hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp đang rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay. Điều này làm tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt đối với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh, tối ưu chuỗi cung ứng và giảm chi phí cơ hội.
Nguồn cung và hiệu quả hoạt động nhà xưởng và kho xây sẵn tại Vùng Kinh tế phía Nam nửa cuối năm 2025
Hạ tầng nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn
Theo Savills, sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành, cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics.
Điều này sẽ củng cố vai trò đầu tàu của Vùng Kinh tế phía Nam và định vị khu vực trở thành trung tâm công nghiệp – logistics cấp khu vực, phục vụ các chuỗi cung ứng có giá trị cao trong bối cảnh tái cấu trúc thương mại toàn cầu.
“Hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra chứ không chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng,” ông John Campbell nhấn mạnh, “Khi các dự án trọng điểm đi vào vận hành từ năm nay, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới.”
Trong bối cảnh đó, Savills cho rằng năm 2026 là cột mốc về tiến độ hạ tầng và cũng khởi đầu cho một chu kỳ phát triển dài hạn, theo đó bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.
———————————–
Đọc thêm>>
BW Industrial công bố khoản đầu tư 120 triệu USD vào các dự án BĐS công nghiệp
BĐS chăm sóc người cao tuổi: Thị trường mới định hình từ áp lực già hóa dân số
Dấu ấn dòng vốn ASEAN vào thị trường bất động sản Việt Nam
EuroCham: Chỉ số niềm tin kinh doanh tại Việt Nam cao nhất 7 năm