(Forbes Việt Nam số 22, tháng 11.2014) –
“NĂM 2014 MỚI VỪA THỞ NHẸ,” chủ tịch Nguyễn Xuân Quang của tập đoàn Nam Long “tổng kết” về doanh nghiệp mình trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản. Người sáng lập Nam Long đã chuyển giao vai trò điều hành từ hai năm trước. Chìa khóa cho sự thành công? Sự sáng tạo.
“Tôi tập cố quên mọi thứ,” ông Quang nói. Theo ông, kiến trúc sư cần sự sáng tạo, tính quan sát cao và cởi mở với cái mới nhưng nguyên tắc bất di bất dịch là “nhớ ít nhất để sáng tạo cao nhất,” nếu không dễ bị quá khứ, thói quen ám ảnh ràng buộc, sự rập khuôn vô thức rất dễ diễn ra. Ông nói: “Nếu làm theo thói quen thì Nam Long sẽ giống như các công ty khác.”
Nam Long chọn cách làm khác. Từ năm 1996, họ là một trong những nhà phát triển khu đô thị mới đầu tiên tại TP.HCM. Tên tuổi Nam Long gắn với các khu biệt thự có tiếng như Thảo Nguyên Sài Gòn, Nam Phú; các khu căn hộ An Viên, An Hòa hay các khu nhà phố Nam Thông, Nam Khang, An Phú…
Khi thị trường bị đóng băng, họ được biết nhiều nhờ eHome, thương hiệu nhà ở đang dẫn đầu phân khúc trung bình ở thị trường bất động sản TP.HCM. eHome cũng tạo dòng tiền nâng đỡ các hoạt động kinh doanh khác của Nam Long. Trong ba năm gần nhất, có 2.500 căn hộ thuộc eHome được tiêu thụ và chín tháng đầu năm nay là 1.100 căn.
Nam Long đặt kế hoạch giai đoạn 2014-2017 trung bình mỗi năm bán 2.000 căn. Nam Long hiện là doanh nghiệp bất động sản duy nhất tại Việt Nam được quỹ tài chính IFC rót vốn 7,5 triệu USD trong kế hoạch đưa 8.000 căn eHome ra thị trường đến 2012, nhưng ông Quang kỳ vọng cao hơn, khoảng 12.000 căn. IFC ước tính riêng TP.HCM mỗi năm cần 70.000 căn hộ như eHome (giá ước gấp 2-4 lần thu nhập trung bình năm của các hộ gia đình TP.HCM).
Ông Simon Andrews, giám đốc khu vực của IFC phân tích, quá trình đô thị hóa khiến giá đất tăng mạnh dẫn đến thiếu hụt loại nhà ở có chi phí phù hợp với đa số người dân. Dù thị trường bất động sản khó khăn nhưng nhu cầu nhà vừa túi tiền vẫn rất cao. “Nam Long tiên phong đặt ra tiêu chuẩn về nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam với tiến độ triển khai nhanh và chất lượng xây dựng tốt, hỗ trợ họ là cách IFC thúc đẩy nhiều người có thu nhập trung bình có thể sở hữu nhà ở,” người đại diện IFC nhận xét.
“Phát triển nhà ở đô thị là phải chuyển tải nhiều hơn khái niệm về môi trường sống và tiện ích gia tăng mà các tòa nhà độc lập không thể làm nổi,” ông Quang xác định xu hướng này trong suốt 22 năm qua.
Năm 28 tuổi, vị kiến trúc sư quy hoạch của phân viện Xây dựng cơ bản miền Nam ra kinh doanh riêng vào năm 1988. Ông thuộc lớp người đầu tiên trong ngành xây dựng bung ra làm ăn, theo ông “để phát huy chuyên môn, có hứng thú cao nhất và đam mê nhiều nhất.”
Ban đầu rất khó khăn vì các cơ hội đầu tư đều thuộc khối doanh nghiệp nhà nước đang chi phối đến 80-90% GDP, chen chân vào 10% là khe cửa hẹp với doanh nghiệp tư nhân. “Khi chưa được công nhận, chúng tôi buộc phải giỏi hơn, chất lượng phải tốt hơn và giá thành hợp lý mới tồn tại,” nói.
ÔNG QUANG TỎ RA TỰ HÀO VỀ NHỮNG DOANH NHÂN CÙNG THỜI: “Nhiều người có quyết định tương tự đến nay đều thành công như Hải Hòa Bình, Tâm TTT, Khanh AA…” (Lê Viết Hải, công ty Hòa Bình; Trần Minh Tâm, công ty TTT; Nguyễn Quốc Khanh, công ty AA Decor).
Có chuyên môn, ông Quang xây dựng đội ngũ của mình, trở thành một trong những nhà thầu hàng đầu. Ông mô tả: “Các dự án nhà nước là chủ đầu tư A thì các công ty nhà nước là nhà thầu B, đến mình là B phẩy”. Các công ty B nổi tiếng lúc đó như xây lắp ngoại thương, nội thương, nông nghiệp và công nghiệp thực phẩm…
Khi thị trường xây dựng còn manh mún ông Quang đã có hẳn đội ngũ kỹ sư xây dựng cùng bộ phận tư vấn thiết kế, cung ứng trang thiết bị, trở thành công ty có năng lực chào thầu trọn gói hiếm hoi trên thị trường lúc đó. Nam Long chính thức “đổi vai” từ một nhà thầu thành nhà phát triển khi thành lập công ty năm 1992.
Ông Quang nhìn nhận: “Đó là bước chuyển táo bạo từ ‘làm thuê sang làm chủ’ để tận dụng thế mạnh của đội ngũ, giảm sự phụ thuộc vào công ty nhà nước với cách thức làm ăn còn nặng nề khiến quy trình từ nhận thầu, hợp đồng, thanh toán, thu tiền… rất khó khăn.”
Công ty của ông Quang trụ vững được còn nhờ vai trò của hai nhà cố vấn tên tuổi, ông Hoàng Minh Đán, vốn là một cố vấn kinh tế của phủ tổng thống trước giải phóng và ông Lương Bá, nguyên giám đốc công ty Xây lắp Ngoại thương. Năm 1995, khi được phép lập công ty bất động sản tư nhân, Nam Long chuyển từ mô hình gia đình thành “công ty bạn bè”. “Năm, bảy người chúng tôi cùng làm, thương hiệu nhà Nam Long chính thức ra thị trường năm 1999,” ông cho biết.
Với thế mạnh thi công trọn gói, họ chọn giải pháp xây nhà để bán trong khi sản phẩm chủ yếu trên thị trường là phân lô, bán nền. 10 năm sau, Nam Long chuyển thành công ty cổ phần, “tiền đề để hội nhập quốc tế,” theo lời ông Quang.
Họ là một trong những nhà phát triển bất động sản tư nhân gọi vốn quốc tế thành công. Năm 2008 hai cổ đông chiến lược đã tham gia gồm ASPL (quỹ đầu tư niêm yết tại London thuộc IREKA, công ty phát triển bất động sản hàng đầu Malaysia) và Nam Việt (công ty 100% vốn của Goldman Sachs).
Ông Quang nắm hơn 18,7 triệu cổ phiếu, tương đương 23% ở công ty do mình sáng lập, hiện giá trị thị trường khoảng 325 tỉ đồng. Cổ đông nước ngoài nắm xấp xỉ 49%, mức giới hạn sở hữu với nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh ASPL và Nam Việt, còn có quỹ VAF thuộc Mekong Capital và gần đây là IFC, HSC, Bridger Capital và Probus Asia.
Nguồn vốn huy động thông qua thị trường vốn hoặc theo hình thức liên doanh liên kết, hợp tác đầu tư hỗ trợ kế hoạch phát triển của Nam Long trong giai đoạn kinh tế khủng hoảng kéo dài. Công ty chứng khoán HSC nhận định: “Sự tham gia của các tổ chức tài chính quốc tế uy tín tạo điều kiện để Nam Long tiếp cận các đối tác phát triển bất động sản trong khu vực, thực hiện các dự án khu đô thị phức hợp quy mô lớn hoặc sắp xếp các khoản vay dài hạn có lãi suất ưu đãi.”
Ông Quang thừa nhận “không loại trừ khả năng đưa nhà ở hợp sức mua ra ngoài biên giới” thông qua uy tín của đối tác như Goldman Sachs hay IFC.
Ở VIỆT NAM, EHOME, THƯƠNG HIỆU RA ĐỜI NĂM 1996, là sản phẩm điển hình. Ông Quang cho rằng “dẫn đầu là niềm tự hào bởi đó là phân khúc lớn nhất ở bất cứ thị trường nào và không phải nhà phát triển nào cũng đủ năng lực tham gia.” 70% người mua nhà của họ là giới văn phòng có thu nhập trung bình từ 10 triệu đồng/tháng, điều này hấp dẫn các nhà tài trợ vốn.
“Nhu cầu nâng cấp đô thị tạo ra thị trường lớn với nhiều thế hệ mới cần nhà ở, eHome là thế mạnh và Nam Long sẽ kiên định trong 10 năm tới,” ông nhấn mạnh, “Điều đó không có nghĩa không tập trung cho các phân khúc khác, chiến lược sản phẩm là nương theo sức hấp thụ của thị trường.”
Hiện bảy dự án eHome nằm ở các quận khác nhau trên địa bàn TP.HCM. Một căn hộ hoàn thiện hai phòng ngủ có giá từ 600 triệu đến 1,2 tỉ đồng tùy vị trí dự án. Họ cũng tạo ra cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn và tiện nghi tốt hơn để cạnh tranh. Dòng eHome 5 thuộc dự án Bridgeview (Q7, TP.HCM) có mức giá cao hơn 20% nhờ ưu thế vị trí.
“Nhiều người nghĩ rằng phân khúc nhà bình dân chỉ là nhà, nhưng Nam Long đưa phân khúc này lên cao hơn mức thị trường nhìn nhận, tích hợp những tiện ích ở các phân khúc cao hơn và người mua sẵn sàng chi trả,” bà Dương Thùy Dung, trưởng bộ phận nghiên cứu của CBRE, cho biết.
Nhiều nhà phát triển khác ban đầu chọn phân khúc trung, cao cấp nhưng khi khó khăn họ dịch chuyển xuống phân “Phải làm cho mọi người thấy cùng mục tiêu, nói cùng khúc thấp hơn, còn eHome dẫn dắt thị trường và tạo sự cạnh tranh. “Họ trung thành với phân khúc đã chọn và quỹ đất lớn thể hiện điều đó, nằm ở những khu phụ cận nhưng kết nối tiện lợi với trung tâm. Họ cho thị trường thấy nếu ngay từ đầu xác định đúng nhu cầu khách hàng sẽ thành công,” theo bà Dung.
Nam Long sở hữu quỹ đất gần 600 héc ta có vị trí dọc theo các trục lộ phát triển hạ tầng có lợi thế lớn trong dài hạn. Các nhà phân tích nhận định tầm nhìn về xu hướng đô thị hóa giúp họ phát triển quỹ đất khá sớm, có chi phí rẻ, dễ bứt phá khi thị trường thuận lợi, nhưng tốc độ đô thị hóa không nhanh như họ mong đợi.
Sau ba năm đi xuống, biểu đồ doanh thu của Nam Long bắt đầu phục hồi. Dòng sản phẩm chung cư eHome năm 2013 chiếm vai trò chủ đạo với hơn 40% doanh thu, tương đương mức doanh thu từ dòng nhà phố. Cơ cấu này tiếp tục giữ vững trong chín tháng, đạt gấp 2,2 lần cùng kỳ với mục tiêu nâng doanh thu 2014 lên 1.074 tỉ đồng.
Mục tiêu của Nam Long đến 2020 đứng trong tốp đầu các nhà phát triển khu đô thị mới, đưa doanh thu lên 1 tỉ USD. Ông Quang cho rằng kế hoạch đó đã được tính toán trong điều kiện thị trường khó khăn đến 2017, lòng tin thị trường chưa cao, doanh nghiệp chưa thể làm ăn khấm khá và người dân còn rủi ro mất việc “nhưng tiềm năng thị trường lớn hơn rất nhiều.”
Môi trường kinh doanh bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng do chính sách đất đai, thuế khóa thường thay đổi. “Khi lụt thì lụt cả làng, mình không thể khác được,” ông Quang nói. Thị trường đóng băng, sản phẩm không tiêu thụ được, lãi vay có lúc tới 27%/năm. Cách xoay trở được ông Quang mô tả “phải rất linh hoạt, cân bằng danh mục đầu tư và sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu và thời điểm, cần năng lực thật sự mới đủ uyển chuyển vượt qua.”
Khi thị trường tốt thì tập trung nhiều vào khu đô thị, khi khó khăn thì ưu tiên cho phân khúc giá vừa phải. Họ triển khai các gói giải pháp hỗ trợ người mua, phối hợp với các tổ chức tài chính, các nhà cung ứng. Người mua căn hộ eHome được vay từ gói tài trợ bất động sản 30.000 tỉ đồng, với mức giải ngân hơn 300 tỉ đồng cho người mua tính đến nay.
Năm 2012, Nam Long cấu trúc lại bộ máy mà theo ông Quang, “lúc thị trường bận rộn không làm được.” Tổng giám đốc Nguyễn Vĩnh Trân điều hành với trách nhiệm chuyển đổi Nam Long theo mô hình công ty quốc tế, một nhiệm vụ được ông Trân xem là “đầy thách thức.”
Sinh năm 1962, ông Trân, một Việt kiều Mỹ xuất thân từ ngành xây dựng, có chín năm trong hải quân Mỹ và nhiều năm làm việc cho những tập đoàn bất động sản quốc tế như giám đốc dự án khách sạn Park Hyatt Sài Gòn, điều hành VinaProjects…
Chiến lược đến 2020 được ông Trân bắt đầu với việc đưa Nam Long thành công ty đại chúng tháng 4.2013. Bước tiếp theo của ông Trân là gọi vốn thành công từ IFC với những điều kiện khắt khe về môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp. Ông Trân cho biết “nhìn trên những lô đất đã có, tôi phải ‘kể’ được với IFC câu chuyện về eHome để nhà đầu tư tin tưởng vào giá trị của chuỗi sản phẩm.”
Người tiền nhiệm muốn ông Trân tạo ra một cấu trúc liên kết để tối ưu hóa năng lực cả tập đoàn. Ông Trân cho biết: “Phải làm cho mọi người thấy cùng mục tiêu, nói cùng một thứ tiếng, mình vừa đạo diễn vừa là cổ động viên với luật chơi rõ ràng.” Với tố chất xuất thân từ quân đội, ông Trân được nhân viên tôn trọng ở cách hành xử công việc rõ ràng, tính kỷ luật cao và gánh trách nhiệm cho thuộc cấp.
Niềm tự hào lớn nhất của ông Quang là Nam Long được thị trường công nhận “là nhà phát triển bất động sản nghiêm túc.” Ông sinh ra trong gia đình cha người miền Nam, mẹ người Nghệ An, lớn lên ở miền Trung những năm chiến tranh. Ông được nhiều người cho có tính cách thâm trầm.
Vị CEO Nam Long có lối diễn đạt chậm rãi còn nặng chất giọng Nghệ An, thi thoảng dừng lại suy ngẫm. “Muốn học thành tiến sĩ” từng là ước mơ để vươn lên của ông thời niên thiếu. Ông nói miền đất nghèo khó khiến mình “đầy mặc cảm thua kém” khi ra Hà Nội, nhưng khi vào miền Nam lập nghiệp thì “như một thế giới mới”.
Ông kể năm 1990 lần đầu tiên ra nước ngoài thấy thế giới rộng lớn quá, lại bắt mình học hỏi, vươn lên. “Bởi quen khó khăn nên tôi lì, vất vả cỡ nào cũng có niềm tin vượt qua, lúc nào cũng cảm giác Nam Long còn phải phát triển nếu muốn bằng người,” ông tự bạch.
Ông nói xác định cuộc chơi đang ở giai đoạn tăng tốc và diễn giải bằng cách khoát tay vẽ một biểu đồ hình sin: “Nếu đủ năng lực vượt chướng ngại vật ở đỉnh thứ ba thì không còn sợ thị trường lên xuống, nghĩa là nắm được quy luật, không sợ bị rơi xuống đáy và lặn mất tăm. Giờ là lúc bắt đầu!”
————————————————-
Đọc thêm
Chủ tịch Huỳnh Bá Lân đưa Kiến Á từ Bất động sản đến Giáo dục
Bất động sản: Khởi sắc cùng nỗi lo “bong bóng”
Bất động sản Việt Nam thay đổi theo công nghệ thế nào?
Sôi động M&A dự án bất động sản tại TP.HCM
CEO Nguyễn Đình Trung: Đưa Hưng Thịnh quay về nhà dễ mua