(CEO-Talk.vn)- Báo cáo Marketbeat Q4.2025 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang bước vào một chu kỳ mở rộng quy mô chưa từng có, khi nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng và kho xây sẵn tăng mạnh.
Hỗ trợ cho nhịp tăng của thị trường bất động sản công nghiệp là nhu cầu từ các ngành công nghệ cao và sản xuất vẫn duy trì ổn định. Sự tăng trưởng đang được thúc đẩy bởi việc điều chỉnh địa giới hành chính, đẩy nhanh cấp phép dự án và hoàn thiện hạ tầng, giúp hàng loạt khu công nghiệp mới nhanh chóng gia nhập thị trường trong nửa cuối năm 2025.
Bất động sản công nghiệp: Cung tăng mạnh 43%
Tổng nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Bắc đạt gần 24.000 ha tính đến cuối Q4.2025 – tăng 42,8% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng đột biến phản ánh cả việc mở rộng vùng thống kê và tốc độ phê duyệt dự án mới.
Riêng trong quý IV, thị trường đón thêm khoảng 640 ha đất mới từ các dự án lớn như KCN Phúc Sơn, Quế Võ 2 giai đoạn 2 và Đồng Văn V (Ninh Bình). Bên cạnh các “thủ phủ” sản xuất truyền thống như Hải Phòng và Bắc Ninh, dòng cung mới đang lan mạnh sang Ninh Bình và Phú Thọ, mở rộng bản đồ công nghiệp ra các tỉnh vệ tinh.
Dù nguồn cung bất động sản công nghiệp tăng nhanh, diện tích hấp thụ thuần vẫn đạt 63 ha trong quý, cho thấy cầu vẫn tăng vững, mặc dù tỷ lệ lấp đầy toàn vùng đạt 65,7% – giảm nhẹ so với trước do lượng cung mới lớn.
Động lực chính thúc đẩy nguồn cầu trong quý vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh.
Xét theo địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh đạt 74,1%; các khu vực mới sau sáp nhập hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%).
Dữ liệu báo cáo ghi nhận giá thuê tiếp tục đi lên, đạt 135 USD/m²/kỳ thuê – tăng 1,5% theo quý và 3,8% theo năm, là tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp vẫn giữ được sức hút ngay cả khi nguồn cung mở rộng mạnh.
Dự kiến trong giai đoạn 2026-2029, thị trường bất động sản công nghiệp sẽ đón nhận thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong kế hoạch triển khai. Sự mở rộng này không chỉ tập trung vào các thủ phủ công nghiệp truyền thống mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh, giúp củng cố vị thế miền Bắc như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước.
Nhà xưởng xây sẵn: tỷ lệ lấp đầy cao
Thị trường nhà xưởng xây sẵn (RBF) ghi nhận bức tranh tích cực hơn. Tính đến hết Q4.2025, tổng nguồn cung đạt 5,29 triệu m², tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó Hải Phòng và Bắc Ninh tục dẫn dắt thị phần với lần lượt 45% và 23% của toàn vùng.
Điểm nhấn trong Q4.2025 là làn sóng khởi công đồng loạt tại các địa bàn trọng yếu đang tạo đà bứt phá cho nguồn cung tương lai. Cụ thể, tỉnh Ninh Bình dẫn đầu quy mô triển khai mới với tổng diện tích 92.728 m2, Bắc Ninh với 84.000 m2 và Hải Phòng ghi nhận thêm 35.000 m2 diện tích nhà xưởng cho thuê.
Trong Q4.2025, diện tích hấp thụ thuần đạt mức ấn tượng với gần 190.000 m², tăng mạnh gần 48% so với cùng kỳ. Nhờ đó, tỷ lệ lấp đầy toàn vùng lên tới 86% – cao hơn đáng kể so với mức 79% của năm trước.
Hà Nội hiện ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần tuyệt đối 100% do quỹ đất khan hiếm và các khu vực lân cận tiếp tục ghi nhận sức hút ổn định, như Hưng Yên (95%), Ninh Bình (90%) và Hải Phòng (87%).
Khảo sát cho thấy giá thuê nhà kho xây sẵn giữ ổn định ở khoảng 5 USD/m²/tháng, nhưng vẫn tăng nhẹ 2% so với năm trước.
Dự báo giai đoạn 2026-2029 nguồn cung mới bổ sung gần 1 triệu m2 sàn cho thuê, đặc biệt năm 2026 sẽ có hơn 643,000m2. Việc phân bổ nguồn cung tương lai trải dài đến năm 2029 giúp thị trường duy trì sự cân bằng, đáp ứng kịp thời nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực điện tử và công nghệ cao tại các khu vực như Hải Phòng, Bắc Ninh và Phú Thọ.
Nhà kho xây sẵn: cầu logistics bật mạnh cuối năm
Tổng nguồn cung tích lũy nhà kho xây sẵn (RBW) tại thị trường miền Bắc hơn 3,57 triệu m2 diện tích sàn cho thuê tính đến hết Q4.2025. Cơ cấu thị trường phân bổ rõ rệt tại các “nút thắt” logistics Bắc Ninh (43,76%), Hải Phòng (23,67%), Hưng Yên (19,39%) và Hà Nội (6,6%).
Tỷ lệ lấp đầy trong mảng RBW toàn khu vực tăng vọt lên 83% so với 77% của quý trước và 65% cùng kỳ năm ngoái. Sự bứt phá này phản ánh nhu cầu lưu trữ và tối ưu chuỗi cung ứng tăng mạnh vào cuối năm, đặc biệt tại Hà Nội và Hải Phòng tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối (98,94% và 94,64%).
Riêng Bắc Ninh, địa phương có quy mô nhà kho lớn nhất vùng với hơn 1,56 triệu m2, hiện có tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 70%%. Mặc dù tỷ lệ này thấp hơn trung bình vùng nhưng với quỹ đất dồi dào, Bắc Ninh vẫn là lựa chọn hàng đầu cho các doanh nghiệp logistics quy mô lớn.
Giá thuê kho trung bình đạt 4,9 USD/m²/tháng, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sức cầu logistics đang lan tỏa mạnh mẽ định hình trung tâm sản xuất – logistics.
Giai đoạn 2026-2029, miền Bắc dự kiến có thêm 656.000m2 RBW. Ba địa phương dẫn dắt nguồn cung này sẽ Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng, trong đó riêng Bắc Ninh khẳng định vị thế đầu về trung tâm kho vận tương lai với gần 400.000m2 diện tích sàn.
—————————————
Đọc thêm>>
Hạ tầng tái định vị bất động sản công nghiệp phía Nam
BW Industrial công bố khoản đầu tư 120 triệu USD vào các dự án bất động sản công nghiệp
Bất động sản chăm sóc người cao tuổi: Thị trường mới định hình từ áp lực già hóa dân số
Dấu ấn dòng vốn ASEAN vào thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường M&A: bất động sản dẫn dắt, vốn doanh nghiệp nội bứt phá