(Forbes Vietnam số 18, th12.2014)
Six Senses Ninh Vân Bay nằm ở vịnh Ninh Vân của thành phố du lịch Nha Trang mở cửa từ năm 2005, mười năm qua trở thành một trong những điểm đến du lịch nghỉ dưỡng nổi tiếng của châu Á.
Thương hiệu nghỉ dưỡng cao cấp đầu tiên này cũng đã làm nên tên tuổi của công ty chuyên về bất động sản du lịch Ninh Vân Bay, công ty tư nhân ra đời năm 2009, thay cho tên gọi trước đó là công ty đầu tư xây dựng Tuấn Phong. Từ nguồn vốn điều lệ một tỉ đồng, trong vòng 5 năm Ninh Vân Bay tăng lên 905 tỉ đồng cho kế hoạch thiết lập chuỗi khu du lịch sinh thái – bất động sản nghỉ dưỡng trải dài từ Bắc đến Nam.
Six Senses Ninh Vân Bay đã tạo lập được tên tuổi trên thị trường du lịch nghỉ dưỡng cao cấp thế giới với nhiều danh hiệu như Vietnam’s Leading Spa Resort 2013 World Travel Award bình chọn; top 20 khu nghỉ châu Á của Conde Nast Traveller; top 10 khách sạn lãng mạn nhất thế giới’ của Mr.&Mrs.Smith…
Sau thành công của Six Senses Ninh Vân Bay Nha Trang, danh mục đầu tư của họ giai đoạn đến năm 2013 có đến năm dự án nằm ở những điểm đến du lịch quan trọng của Việt Nam, với quy mô vốn dự tính đến 3.700 tỉ đồng, gồm mở rộng Six Senses Ninh Vân Bay giai đoạn 2, khởi động những dự án mới như Emeralda Ninh Bình, Ana Mandara Hội An, khu sinh thái Lạc Việt New Tourist City ở Ninh Thuận, Six Senses Sai Gon River. Trong một kế hoạch dài hơi khác còn có hai khu sinh thái nghỉ dưỡng ở nằm ở “thiên đường du lịch” Phú Quốc.
Nhưng khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng nặng tới thị trường bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai kế hoạch của họ. Đa số các dự án của Ninh Vân Bay dự tính khởi động ở thời điểm lãi suất thị trường đạt đỉnh, nguồn vốn thiếu hụt trong khi huy động đầu tư khó khăn. Nỗ lực lớn nhất của Ninh Vân Bay là đưa Emeralda Ninh Bình vào hoạt động năm 2012, trễ hai năm so với kế hoạch.
Emeralda Ninh Bình trở thành khu nghỉ dưỡng bốn sao lớn hàng đầu miền Bắc với 172 phòng và 51 villa nằm cách Hà Nội vài chục cây số và ngay trung tâm di sản văn hóa Tràng An. Các dự án khác đều chậm lại. Bà Lê Thị Thu Hà, phó chủ tịch hội đồng quản trị (HĐQT) Ninh Vân Bay nhớ lại: “Có thời điểm lãi vay còn lớn hơn tiền gốc nên không thể mạo hiểm, chúng tôi phải tái cơ cấu để các hoạt động kinh doanh hiệu quả hơn.”
Báo cáo tài chính năm 2012 cho thấy, chỉ riêng dự án Six Senses Nha Trang mang lại khoản lợi nhuận hơn 40 tỉ đồng, trong khi Emeralda Ninh Bình sau vài tháng khai trương cho doanh thu hơn 37 tỉ nhưng kết thúc năm với khoản lỗ 69 tỉ đồng. Dù vậy hai dự án này mang lại dòng tiền và lợi nhuận cho Ninh Vân Bay sau hai năm liên tục thua lỗ. Năm 2013 công ty đạt lợi nhuận ròng hơn 20 tỉ đồng và ba quý đầu năm 2014 hơn 22 tỉ đồng.
Bà Hà phân tích rằng, trong giai đoạn kinh tế khó khăn, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của du khách, điều này chứng minh qua sự tăng trưởng của cả ngành du lịch, các khách sạn đã hoàn thành vẫn kinh doanh tốt và làm ăn có lãi. “Chỉ những dự án đang trong giai đoạn xây dựng mới phải gánh chịu khó khăn,” bà Hà nói và cho biết “thời điểm này đã thuận lợi hơn, với chính sách phát triển du lịch được định hình rõ nét và lãi suất đã dễ thở hơn rất nhiều.”
Năm 2013, nguồn vốn huy động từ đối tác chiến lược Recapital Investment của tỉ phú người Indonesia tương đương 33% cổ phần NVT đã tiếp sức để Ninh Vân Bay đẩy mạnh tiến độ dự án Six Senses Saigon River và khởi động phần đầu tiên của dự án Ana Mandara Hội An. Tại đại hội cổ đông thường niên 2013, ông Thomas Warren Shreve, CEO của Recapital đã chia sẻ: “Recapital nhìn thấy cơ hội đầu tư ở Việt Nam với nhiều tài sản chất lượng nhưng có mức giá rẻ.”
Nhưng đầu tháng 11, Thomas Warren Shreve từ nhiệm vai trò thành viên HĐQT tại Ninh Vân Bay và thành viên mới thay thế sẽ được công bố tại kỳ đại hội đồng cổ đông kế tiếp. Thị trường cũng đưa ra khả năng sẽ có sự thay đổi đối tác tại Ninh Vân Bay.
Tháng rồi họ tiếp tục phát hành 230 tỉ đồng trái phiếu bằng tài sản bảo đảm của lãnh đạo (chủ tịch Lê Xuân Hải và tổng giám đốc Hoàng Anh Dũng) nhằm cơ cấu lại nợ, tăng quy mô vốn để đầu tư vào dự án điểm du lịch sinh thái là Six Sences Saigon River.
Bà Hà cho biết, dự án này mới đạt khoảng 40% tiến độ và dự kiến hoàn thành vào 2016, trong khi Ana Mandara Hội An vừa hoàn tất thi công phần cọc móng chống ngập nước, Six Sences Phú Quốc vừa hoàn tất phần thiết kế với kỳ vọng trong năm năm để hoàn chỉnh đầu tư vào đây. “Phải ưu tiên nguồn vốn hoàn tất những dự án đang xây dựng dở dang,” bà Hà cho biết.
Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ khách sạn Việt Nam sáu tháng đầu năm 2014 của Grant Thornton Việt Nam cho thấy nhóm khách sạn tiếp tục đạt chỉ số lợi nhuận và sử dụng phòng tăng với mức gần 2% cùng kỳ, trong khi riêng nhóm khách sạn năm sao tăng 3,3%. Khách sạn 4 – 5 sao tiếp tục thu hút được nhiều khách châu Âu với cơ cấu khách lần lượt 33% và 28%.
Dù ảnh hưởng sự cố biển Đông, tổng lượng khách quốc tế 10 tháng đầu năm đạt 6,6 triệu lượt. Tổng cục Du lịch ước tính đến năm 2020 doanh thu từ du lịch đóng góp trung bình hằng năm 6,5 – 7% GDP, thu hút 42,5 tỉ USD vốn đầu tư và tăng nguồn cung thêm khoảng 580 ngàn phòng lưu trú.
Bà Hà, người có kinh nghiệm hơn 30 năm trong ngành du lịch, cho biết nhu cầu du lịch toàn cầu là khổng lổ, điểm đến Việt Nam được đánh giá an toàn và tiềm năng. Bà và các đồng sự xây dựng Ninh Vân Bay trong khát vọng “khai phá tiềm năng du lịch Việt Nam đúng với tầm.”
Theo bà, Việt Nam sở hữu nhiều di sản thiên nhiên vô giá thì các loại hình dịch vụ du lịch còn rất sơ khai, thiếu đồng bộ và giá trị sản phẩm rất thấp. Dù khó khăn trong thời gian qua, Ninh Vân Bay vẫn trung thành với phân khúc đã lựa chọn ban đầu: xây các khu nghỉ dưỡng cao cấp ven biển Việt Nam, với thiết kế mang đậm dấu ấn văn hóa vùng miền. “Tôi không chọn mô hình khách sạn vì không mang được dấu ấn quốc gia rõ ràng, không gian khu nghỉ dưỡng giúp mình thể hiện đặc trưng của văn hóa Việt Nam.”
Ninh Vân Bay do những thành viên giàu kinh nghiệm trong ngành du lịch, thiết kế và xây dựng thành lập. Chủ tịch HĐQT Lê Xuân Hải là kỹ sư công trình ngầm của đại học bách khoa thời Liên Xô, từng tham gia vào nhiều dự án du lịch.
Trong khi tổng giám đốc điều hành Hoàng Anh Dũng, chồng bà Hà, cũng là một kỹ sư xây dựng từ đại học Tổng hợp Đonesk (Ukraine) trở về. Ông là tổng công trình sư của hầu hết các dự án, từ khu du lịch năm sao Ana Mandara Huế, Six Sense Latitude Saigon River đến các dự án khu du lịch năm sao Six Sense Latitude và Six Sense Hideaway Phú Quốc…
Bà Hà từ thời trẻ luôn ấp ủ xây được một khu nghỉ dưỡng quê hương du lịch Nha Trang. Tốt nghiệp tiến sĩ kinh tế ở Nga, khi trở về bà dẹp bỏ ước mơ trở thành bình luận viên truyền hình về các vấn đề thời sự xã hội vào làm việc tại sở Kế hoạch và Đầu tư Khánh Hòa.
Bà Hà nhớ lại những năm trước 1990, nguồn thu du lịch chủ yếu phát triển qua hệ thống nhà khách chính phủ đặt ở các tỉnh, thành phố. Một số khách sạn lớn nằm ở TP.HCM nhưng chủ yếu là các cơ sở tiếp quản trước giải phóng của Saigontourist. Sau năm 1990 một số khách sạn lớn được xây lên chủ yếu bằng nguồn vốn liên doanh nước ngoài.
Bà Hà trong vị trí giám đốc công ty Thương mại và Đầu tư Khánh Hòa trở thành người tham gia xây dựng khu nghỉ mát đầu tiên của Nha Trang là Ana Mandara Nha Trang sau cơ duyên gặp Vietnam Fund, một trong những quỹ tài chính đầu tiên vào Việt Nam khi mở cửa. Là đại diện vốn nhà nước, bà Hà tham gia vào hàng loạt dự án khu nghỉ dưỡng tiếp theo như Ana Mandara Đà Lạt, Sunrise Nha Trang, Ana Mandara Huế… cho đến khi nghỉ hưu năm 2010. Và Ninh Vân Bay đang sở hữu 14% tại công ty CMG – nhà điều hành hàng loạt dự án này.
Kinh nghiệm đó về sau giúp bà tiếp tục các dự án thuộc Ninh Vân Bay. Du lịch không đi mãi con đường mòn vì khách hàng do mình tạo ra. Theo quan niệm của bà Hà, “Nếu mình chạy đàng sau, mình chỉ là người chăn dắt như cách đưa bầy cừu đi cho đúng đường của nó”. Ý tưởng này của bà Hà về sau được vận dụng tại Ninh Vân Bay và công ty con quản lý kỳ nghỉ Ninh Vân Bay nhắm kết nối các dịch vụ du lịch cao cấp, từ ẩm thực, mua sắm, giải trí, tiếp thị quảng cáo…
Câu lạc bộ kỳ nghỉ Ninh Vân Bay (Ninh Van Bay Holiday Club), do bà điều hành, khởi sự năm 2010 cũng liên tục gặp khó khăn nhưng đến nay bắt đầu hưởng quả ngọt với con số hơn 1.000 hội viên. Bà nói: “Mô hình dù hình thành lâu đời trên thế giới nhưng tiên phong ở Việt Nam thì phải rủi ro. Nhân sự trong ngành mới nên đào tạo khó khăn, nhận biết của thị trường hạn hẹp, để người ta hiểu được thì mình có đủ sức chịu đựng cho đến lúc thị trường thành hình.”
Mô hình trao đổi kỳ nghỉ trước đó một số doanh nghiệp Việt Nam tham gia khai thác như Anma, Hòn Tằm Nha Trang, Rạng Đông… nhưng những năm qua dần rơi rụng. Ninh Vân Bay đã trụ lại được. Ngoài trao đổi kỳ nghỉ trong các khu nghỉ ở Việt Nam, họ liên kết với RCI bao gồm 4.000 khu nghỉ khác trên toàn thế giới, nỗ lực kết nối với các đại lý cao cấp để nâng giá trị gia tăng cho thẻ. Con số 1.000 hội viên khá khiêm tốn, nhưng đáng khích lệ trong giai đoạn kinh tế khó khăn, tiêu dùng cá nhân bị đình trệ dành cho những nhu cầu cơ bản.
Về lâu dài, bà Hà xác định trao đổi kỳ nghỉ sẽ là dịch vụ gia tăng giá trị cho hệ thống khách hàng của họ. Hệ thống được tập đoàn Six Senses Resort & Spa chuyên điều hành và quản lý hệ thống chuyên về khu nghỉ dưỡng ven biển thuộc hàng tốt nhất châu Á Thái Bình Dương với hơn 30 khu. Bà cho rằng: “đó là phương thức kết nối, giảm chi phí và mở thêm một ngách mới cho ngành dịch vụ du lịch cao cấp.”
Đánh giá về năng lực của Ninh Vân Bay trong phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Quang Việt, chuyên viên phân tích của công ty chứng khoán MBS cho rằng, họ đã được thể hiện được đẳng cấp du lịch cao cấp và cung cấp dịch vụ qua các dự án Six Senses Ninh Van Bay và Emeralda Ninh Bình, tuy nhiên đội ngũ quản lý chỉ nắm giữ tỉ lệ cổ phần thấp (khoảng 25%) là một rủi ro cho việc đầu tư trong tương lai.
Báo cáo kiểm toán đến 30.6 cho thấy về cấu trúc vốn, Ninh Vân Bay giữ chỉ số an toàn với tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn 28% tuy nhiên rủi ro về tính thanh khoản với tổng dư nợ ngắn hạn 270 tỉ đồng, vượt số dư tài sản ngắn hạn có tính thanh khoản cao tương đương 225 tỉ đồng.
“Vốn chủ sở hữu hiện tại nhỏ so với quy mô và giá trị các dự án công ty theo đuổi, điều này dẫn đến việc hoạt động kinh doanh phụ thuộc nhiều vào khả năng và chi phí huy động vốn trong thời gian tới,” theo ông Việt. Tương tự phân tích của công ty chứng khoán APEC cho rằng: “nhu cầu vốn để tái cơ cấu các dự án đang dở dang là một áp lực.”
Tuy nhiên bà Hà cho biết, những năm qua họ vận hành chủ yếu từ nguồn vốn tự có. Trong chặng đường sắp tới, họ sẽ rà soát các dự án và tái cơ cấu sẽ mời gọi đối tác tiềm năng. Bà Hà nói: “Mỗi chặng đường phát triển cần đối tác phù hợp, chặng đầu là đối tác nhỏ nhưng để lên tầm mới thì đi với đối tác tiềm năng hơn, có thực lực tài chính hơn.”
Tập trung vào phân khúc du lịch nghỉ dưỡng cao cấp và cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ, Ninh Vân Bay sẽ có lợi thế khi kinh tế phục hồi và ngành du lịch tiếp tục tăng trưởng. Các dự án hoạt động có biên lợi nhuận cao và nhiều tiềm năng phát triển ở Việt Nam khiến các nhà đầu tư tài chính đánh giá tích cực về tiềm năng tăng trưởng của Ninh Vân Bay.
MBS cho rằng: “Kết quả của các dự án đã hoạt động là cơ sở cho thấy năng lực cạnh tranh của công ty trong ngành và triển vọng tích cực đối với các dự án có kế hoạch.” Tuy nhiên họ cũng đối mặt với nhiều rủi ro do cạnhtranh ngày càng gay gắt từ các đối thủ trực tiếp có tiềm lực tài chính và thương hiệu mạnh như Vinpearl, Hyatt, Furama, Pullman, Sheraton, Westin… “Khi đối mặt với cơn bão, thuyền lớn thì sóng lớn, nhưng một khi du lịch chưa được khai phá đúng với tầm của nó thì cơ hội vẫn còn rộng lớn cho tất cả mọi người,” bà Hà nói.
————————————-
Cuộc chơi bền bỉ của công ty bất động sản Nam Long
Doanh nghiệp bất động sản lo ngại thị trường lại ‘sốt ảo’
Nhà đầu tư “đặt cược” vào bất động sản du lịch cao cấp
Bất động sản Việt Nam thay đổi theo công nghệ thế nào?