Câu chuyện rủi ro thị trường được các doanh nghiệp trong ngành đưa ra tại hội nghị tổng kết năm 2015 do Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức tuần rồi. Hiện tượng các doanh nghiệp đua đầu tư vào sản phẩm trung cao cấp mà bỏ qua phân khúc nhà ở bình dân, nơi tạo ra nhu cầu chính của thị trường là một rủi ro.
(Người Đô Thị 16/04/2016) – Link gốc
Cẩn trọng với “sốt ảo”
Năm 2015, giá căn hộ đã tăng trung bình 5-6% so với năm 2014, có dự án tăng 10-15%. HoREA đưa ra khảo sát, cả ba đối tượng đang tham gia trực tiếp tác động đến việc tăng giá bán, gồm chủ đầu tư dự án thường tăng giá qua mỗi đợt chào sản phẩm mới; các sàn giao dịch và nhà môi giới tăng giá bán; nhà đầu tư thứ cấp (mua đi bán lại) tìm cách tăng giá bán để kiếm lời.
Một lượng hàng lớn đang tham gia thị trường kéo theo các nhà môi giới, đầu tư thứ cấp nhập cuộc, được các doanh nghiệp cảnh báo có thể tạo những cơn đóng băng mới từ cuối năm 2017 nếu thị trường không hấp thu kịp.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, giám đốc công ty Lê Thành, thị trường 2016 chắc chắn tốt hơn. Các tác nhân thị trường như biến động của giá vàng, việc kiểm soát tỷ giá tiền đồng/đô-la Mỹ cùng với niềm tin thị trường hồi phục sau giai đoạn dài đóng băng đang hỗ trợ cho sự hồi phục của thị trường.
Tuy nhiên nhiều dự án thời gian qua đang chuyển sang phân khúc nhà ở cao cấp, nhiều nhà đầu tư cá nhân đặt tiền vào ngay cả khi dự án chưa thi công với hy vọng chuyển nhượng kiếm lời khi chủ đầu tư tăng giá bán, thậm chí người dân mua ngay cả khi cơ sở pháp lý chưa hoàn thiện vì mục đích đầu tư đang là một rủi ro lớn tiềm ẩn trên thị trường.
Lực hút đầu cơ trở lại, khi một lượng hàng lớn khoảng cuối năm 2017 tung ra thị trường sẽ giao nhau với nhà đầu tư sơ cấp, thị trường tăng nguồn cung đột biến là một rủi ro lớn. Ông Nghĩa nói: “Cần có sự dự báo kịp thời của các hiệp hội và cơ quan quản lý cho doanh nghiệp và người mua nhà hiểu biết về thị trường, để doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược đầu tư, cân đối thị trường phù hợp”.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch công ty Hưng Thịnh, cũng dự báo năm 2016 sẽ thuận lợi nhưng cần bảo vệ những thành quả thị trường đạt được. “Chỉ có cộng đồng doanh nghiệp mới xây dựng thị trường bền vững và tránh như trước đây nhiều doanh nghiệp xem bất động sản như là một phi vụ đánh quả, kiếm lời trên từng dự án rồi để lại nhiều rủi ro cho cả thị trường”, ông Trung lo ngại.
Chia sẻ “nỗi sợ” các cơn sốt của thị trường vẫn còn và gây nguy hiểm cho cả doanh nghiệp và người mua nhà, theo ông Trung, phải cẩn trọng khi tung hàng ra và tránh tình trạng quảng bá “quá lố” về dự án cao cấp mà không cần dựa vào vị trí khu vực, tiêu chuẩn vật liệu, thiết kế xây dựng nhằm nâng giá bán và tạo ra mặt bằng giá mới “ảo” trên thị trường.
“Trong khi giá dầu giảm, giá sắt giảm nhưng giá căn hộ đi lên, tạo ra mặt bằng giá mới, nếu không cẩn trọng vài doanh nghiệp được nhưng cả cộng đồng và thị trường mất”, ông Trung nói.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng thị trường 2016 sẽ tiếp tục phục hồi nhưng về toàn cục chưa thật sự vững chắc “dù chưa có nguy cơ bong bóng nhưng cần quan sát các nhân tố bất ổn để xử lý kịp thời”. Tình trạng các dự án cao cấp được triển khai nhiều trở lại trong khi vẫn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền đang là nhu cầu rất lớn của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Rủi ro đi liền với cơ hội
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch tập đoàn Nam Long, phân tích cơ hội lớn nhất là niềm tin của thị trường đã phục hồi. Thể hiện rõ nét thời gian qua nhiều doanh nghiệp đã sẵn sàng mở rộng làm ăn sau giai đoạn trì trệ; các đối tác đầu tư tài chính nước ngoài tham gia vào nhiều dự án và đặt kỳ vọng lớn vào kênh nhà ở vừa túi tiền.
TPHCM có thị trường mạnh với dân số xấp xỉ 10 triệu dân, nếu tính cả vùng lân cận Long An – Bình Dương – Đồng Nai lên đến 16-18 triệu dân, là một thị trường gia tăng cơ học rất lớn đang tạo ra một nhu cầu thúc đẩy phát triển. Lực lượng này sẽ tiếp tục nâng đỡ cho phân khúc nhà ở hợp túi tiền (trên dưới 1 tỉ đồng) phát triển và nhiều doanh nghiệp theo đó tham gia vào phân khúc này theo đúng nhu cầu thật của thị trường.
“Cần có sự dự báo kịp thời của các hiệp hội và cơ quan quản lý cho doanh nghiệp và người mua nhà hiểu biết về thị trường, để doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược đầu tư, cân đối thị trường phù hợp”. (Ông Lê Hữu Nghĩa)
Khi lãi suất có xu hướng đi lên, các nhà phát triển bất động sản cần tìm giải pháp tài chính phù hợp cho mình và cho khách hàng là then chốt để phát triển.
(Ông Nguyễn Xuân Quang)
Tuy nhiên, ông Quang cảnh báo cần cẩn trọng trước các dấu hiệu khó khăn khi vừa bước vào năm 2016 đã đối mặt với những thách thức không nhỏ khi thị trường chứng khoán đi xuống, lãi suất có xu hướng đi lên. Theo đó, giải pháp tài chính dài hạn cho doanh nghiệp và người mua nhà sẽ là thách thức lớn ngay trong năm 2016 “các nhà phát triển bất động sản tìm giải pháp tài chính cho mình và cho khách hàng là then chốt để phát triển”.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị để hạn chế tác động tiêu cực của việc tăng giá ảo làm méo mó thị trường, nhà quản lý cần đưa các chính sách, cơ chế và công cụ tác động đến các chủ thể này để giúp cho thị trường phát triển bền vững và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng.
Ông khẳng định, “Hiệp hội khuyến nghị các chủ đầu tư coi trọng việc xây dựng uy tín thương hiệu, gắn bó lợi ích hữu cơ với khách hàng và đối tác để xây dựng giá bán sản phẩm hợp lý cho từng dự án, tiên lượng khả năng tái diễn tình trạng thừa cung do nhu cầu chủ yếu vẫn ở phân khúc trung bình”.
Thách thức lớn nhất của thị trường theo HoREA là việc gia tăng nhu cầu nhà ở rất lớn trước áp lực tăng dân số, nhất là tăng dân số cơ học. HoREA kiến nghị cần có nghiên cứu dự báo thực tiễn tác động của quy mô dân số thì mới phục vụ hiệu quả cho việc chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết nhà ở cho các tầng lớp cư dân.
“Nếu chỉ dựa vào thống kê dân số chung để làm kế hoạch phát triển thị trường nhà ở thì không đầy đủ, thiếu cơ sở pháp lý và thực tiễn để chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn một cách căn cơ và hiệu quả,” ông Châu nói.
——————————————
Đọc thêm
Bất động sản 2016: xu hướng tăng, cẩn trọng với tăng trưởng nóng
Bất động sản khởi sắc cùng nỗi lo “bong bóng”
Bán lẻ góp sức cho thị trường bất động sản