“Tái thiết trên đà hồi phục” là khái niệm được diễn đạt cho thị trường bất động sản Việt Nam 2015, theo CBRE Vietnam.
>>Bán lẻ góp sức cho thị trường bất động sản
>>Bất động sản Việt Nam thay đổi theo công nghệ thế nào?
(Người Đô Thị 22/04/2015) – Thị trường đang ấm dần lên nhờ sự hậu thuẫn của nhiều yếu tố: cuộc khủng hoảng đã sàng lọc dẫn đến các doanh nghiệp thật sự có năng lực mới trụ lại trên thị trường, họ đưa ra giải pháp cạnh tranh hơn. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng vùng phụ cận các thành phố lớn đã trở thành chất xúc tác cho các dự án mới ra đời; đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản thúc đẩy các dự án M&A và kích thích dòng vốn vào thị trường.
Dấu hiệu khởi sắc
Thị trường bất động sản ấm lên từ năm 2014 cho thấy qua số lượng sản phẩm bán ra, theo thống kê của CBRE Vietnam, năm 2014 tại TPHCM gần 17.000 căn hộ được tiêu thụ và Hà Nội với 10.700 căn. Dù rất nhỏ so với nhu cầu sở hữu nhà của dân chúng nhưng đã tăng gấp đôi năm 2013 và phát đi tín hiệu khởi sắc cho thị trường.
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp bất động sản TPHCM “Nhìn tổng thể thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều khó khăn, tuy nhiên xu thế hồi phục đang là xu thế chủ đạo.”
Ông Lê Chiến Thắng, Giám đốc khối Phát triển Kinh doanh công ty Nam Long, cho rằng điểm sáng thị trường chủ yếu ở các yếu tố: phân khúc căn hộ giá khoảng trên dưới 1 tỉ đồng đã thu hút được khách hàng – là phân khúc chủ đạo tạo đà hồi phục thị trường của năm nay.
Phân khúc sở hữu nhà ở quy mô vừa và nhỏ, đất nền nhà phố có lượng giao dịch sôi động hơn. Sau giai đoạn khó khăn, nhiều dự án nhà đầu tư không đủ năng lực triển khai đã chấp nhập bỏ cuộc, khiến thị trường chuyển nhượng dự án tái khởi động nhộn nhịp và số giao dịch năm 2014 tăng lên đáng kể.
Khởi đầu năm nay, số liệu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VnReal) cho thấy trong tháng 2.2015 có 2.300 giao dịch căn hộ thành công ở TPHCM và Hà Nội, gấp 2-3 lần cùng kỳ năm trước. Kỳ vọng khởi sắc còn thể hiện qua số liệu về sự gia nhập của các doanh nghiệp mới và dòng vốn.
Trong hai tháng qua có 13.766 doanh nghiệp mới đăng ký tham gia thị trường với tổng vốn 77.500 tỉ đồng, tăng lần lượt 26,6% và 23,3% cùng kỳ năm trước. Trong khi theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài, hai tháng đầu năm nay lĩnh vực bất động sản thu hút hơn 111 triệu USD, chiếm 9,3% tổng vốn FDI. Tính cả năm 2014, có 35 dự án đầu tư nước ngoài trị giá 2,54 tỉ USD, chiếm 12,6% tổng vốn FDI.
Giảm áp lực lên gói 30.000 tỉ
Tổng số tiền các ngân hàng cam kết cho vay sau gần hai năm thực hiện gói 30.000 tỉ là 9.417 tỉ đồng, đạt 31,4%, hiện đã giải ngân được 4.882 tỉ đồng (16,3%), theo các nhà đầu tư “là quá thấp và không đạt kỳ vọng”. Ông Thắng chia sẻ kinh nghiệm, với hơn 600 trường hợp vay mua nhà Nam Long trong gói giải ngân thành công là sau những khó khăn ban đầu về áp dụng chính sách mới, năm 2014 đã bắt đầu phát huy tác dụng.
Đặc biệt, Nghị quyết 61 nới lỏng điều kiện, người dân có thể vay mua nhà mức dưới 1,05 tỉ đồng thay vì quy định dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu/m2, đã làm tăng đáng kể nguồn cung của phân khúc này. “Tuy nhiên để có độ lan tỏa cần hơn nữa sự giải quyết linh hoạt của các ngân hàng và hướng dẫn tận tình từ chủ đầu tư.”
Chính sách của Chính phủ về gói kích cầu 30.000 tỉ, 50.000 tỉ dành cho nhà ở thương mại; mở cửa cho người nước ngoài mua nhà; hệ số rủi ro trong cho vay bất động sản đã giảm từ mức 250% xuống 150%… đang tạo điều kiện tốt hơn cho cả người mua và chủ đầu tư đã tác động tích cực đến tâm lý thị trường, nhà phát triển bất động sản theo đó đưa ra kế hoạch khả quan hơn.
Ông Thắng cho biết, “Năm 2014 chúng tôi giao dịch thành công 1.600 sản phẩm, với đà này tôi tin rằng năm nay sẽ khởi sắc và kế hoạch đưa ra 2.500 sản phẩm”. Đa số doanh nghiệp đặt kế hoạch lạc quan hơn, tăng 1,5-2 số căn hộ bán ra năm trước.
Hàng loạt đại dự án cung cấp ra thị trường hàng chục ngàn căn hộ từ năm 2015 và hàng chục dự án phát triển theo tuyến Metro, bán đảo Thủ Thiêm đang giúp cho thị trường cái nhìn toàn cảnh lạc quan hơn.
Ông Marc Townsend, tổng giám đốc CBRE Vietnam, CBRE nhận định những chất xúc tác mới tích cực hơn cho thị trường năm 2015, từ quy định về quyền sở hữu của người nước ngoài, các công ty nước ngoài được phép mua lại tài sản đang thuê, hoặc các tòa nhà đã xây dựng.
Còn theo ông Thắng, chính sách thông thoáng hơn trong các chế định M&A dự án sẽ tác động tích cực cho thị trường trong việc phát triển những phân khúc sản phẩm mới, giảm lượng hàng tồn kho, tạo vòng lưu chuyển vốn nhanh hơn. “Tuy nhiên tôi kỳ vọng về sự minh bạch, đơn giản và rõ ràng của các chính sách để việc áp dụng được hiệu quả và nhanh chóng”.
Tạo lập thị trường theo chiều sâu
Tuy nhiên, các nhà tạo lập thị trường nhận định, tín hiệu khởi sắc không có nghĩa là quá lạc quan mà thị trường cần tạo lập dần theo chiều sâu và bền vững hơn. Theo ông Thắng đây là thời điểm các nhà đầu tư cạnh tranh mạnh hơn, thể hiện qua các giải pháp khác biệt hơn trước rất nhiều.
Xu hướng cho thấy nhiều doanh nghiệp chú trọng phát triển những dòng sản phẩm mới và đa dạng phân khúc; việc bán hàng luôn kèm theo các giải pháp tài chính phù hợp; xây dựng kế hoạch dài hạn hơn trong 3-5 năm. Các công trình cũng được chú trọng hơn đến xây dựng môi trường, các tiện ích phù hợp với đối tượng sử dụng và xu hướng quốc tế như công trình xanh, tiết kiệm năng lượng…
Các nhà đánh giá thị trường cũng cảnh báo hoạt động đầu cơ tăng lên khả năng có những tác động tiêu cực lên thị trường. Hiện tượng này đã chớm xuất hiện cuối năm 2013 đầu 2014 khi thị trường có dấu hiệu ấm lên. Theo CBRE: “năm 2015 thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự trở lại ngoài mong đợi của giới đầu cơ và “cò” nhà đất xuất hiện rầm rộ”.
Một câu hỏi được đặt ra là lợi nhuận từ thị trường thứ cấp đang ở đâu và các dự án có thực sự được bán hết? Trong khi ghi nhận trên thị trường thứ cấp cho thấy giá các căn hộ có xu hướng tăng lên trong ba tháng đầu 2015.
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị chính sách chongười nước ngoài mua nhà nên quy định ở phân khúc cao cấp, nếu mở rộng sang phân khúc nhà trung bình và thấp, được phép mua nhà liền kề trong các dự án trung bình sẽ tác động đến thị trường, khả năng đẩy giá nhà tăng và tác động đến đông đảo người thu nhập thấp vốn chiếm 80-90% thị trường.
Ông nói: “Cần nhìn về độ dài chính sách, không chỉ nhìn vào thời điểm thị trường suy yếu và bên yếu thế của thị trường cần được bảo vệ.” Hiệp hội cũng vừa đề xuất Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất cho vay mua nhà ở gói 30.000 tỉ từ 5% năm 2014 xuống còn 3-3,5%, gia tăng thời gian vay lên 20 năm, ân hạn ba năm đầu tiên không trả lãi gốc.
Kiến nghị này theo ông Châu, vì gói hỗ trợ nhắm đến đối tượng thu nhập thấp và viên chức, thời hạn vay 15 năm không đủ tích lũy trả nợ. Đồng thời theo thông lệ cho vay trả góp của thế giới phải tính theo một thế hệ con người là 25 năm.
CBRE cũng nhận định các xu hướng mới năm 2015 là sự trở lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, các loại hình sản phẩm mới ra đời như nhà ở cho sinh viên, căn hộ SOHO (văn phòng kết hợp nhà ở), nhà ở hưu trí, nhà cho công nhân, nhà xây theo yêu cầu, bán và cho thuê lại.
Thị trường đòi hỏi theo xu hướng bền vững hơn, các giải pháp phát triển phải gắn liền với chỉnh trang đô thị theo diện mạo hiện đại hơn, các khu phức hợp ngày một phức tạp hơn, không còn là sân chơi cho giới nghiệp dư. “Cần thông tin thị trường đầy đủ, minh bạch và kịp thời, song song với việc giải quyết những thách thức về định giá, nguồn vốn, sự minh bạch và kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản”, theo Marc Townsend.
———————————–
Đọc thêm
Bán lẻ góp sức cho thị trường bất động sản
Bất động sản: Khởi sắc cùng nỗi lo “bong bóng”
Sôi động M&A dự án bất động sản tại TP.HCM